Směrná hodnota vs. znalecký posudek

Pojďme se podívat, jestli je pro vás výhodnější směrná hodnota nebo znalecký posudek. Jak jistě víte, finanční úřad požaduje po prodávajícím kupujícím úhradu daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4%. K daňovému přiznání musíme doložit směrnou hodnotu nebo znalecký posudek, který slouží pro stanovení srovnávací daňové hodnoty. Každá z možností má svá pro a proti…

EDIT: Na podzim roku 2020 došlo k zrušení daně z nabytí nemovitých věcí se zpětnou účinností od 1. prosince 2019. To znamená, že od tohoto data není úhrada této daně požadována!

směrná hodnota	VS		znalecký posudek
zjištěná cena může být revidována FÚ	–	+	zjištěná cena znalcem je konečná
nelze	–	+	uznatelný výdaj lze odečíst ze základu daně
rychlá doba zpracování	+	–	dlouhá doba zpracování
můžete si zpracovat sami	+	–	zpracuje pouze odhadce
zdarma či za mírný poplatek	+	–	cena od 2.000,- Kč výše

Vyznejte se v pojmech

Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí je potřeba znát nabývací hodnotu, částku, ze které se platí daň. Nabývací hodnotou se rozumí buď sjednaná kupní cena (uvedena v kupní smlouvě) nebo srovnávací daňová hodnota. Výpočet daňové povinnosti je vždy z vyšší hodnoty. Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75% takzvané směrné hodnoty (jedná se o obvyklou cenu určenou finančním úřadem), nebo částka odpovídající 75% zjištěné ceny, tedy té podle znaleckého posudku. U znaleckého posudku máte tu výhodu, že výši daně znáte předem a nehrozí ze strany finančního úřadu zaslání platebního výměru s doplatkem daně. Celý proces je na první pohled složitý, ale má své výhody.

Příklad: kupní cena 2,5 milionu, odhad 3,5 milionu

Poplatník daně prodal koupil rodinný dům v  Ostravě Hošťálkovicích za 2,5 milionu korun, znalecký odhad je na částku 3,5 milionu korun.

S odhadem: Vezmeme si znalecký odhad a vypočítáme si 75% zjištěné ceny, v našem případě 3.500.000,- x 75% = 2.625.000,- Kč. To znamená, že základem daně z nabytí nemovitých věcí je částka 2.625.000,- x 4% = 105.000,- Kč. Náklady za znalecký odhad lze uplatnit a odečíst od základu daně, pokud posudek stál 4.000,- Kč, daň počítáte z částky 2.621.000,- x 4% a výsledná částka daně činí 104.840,- Kč.

Se směrnou hodnotou: Na webu Finanční správy vyplníme interaktivní přílohu 2C a č. 2. Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Po vyplnění údajů a stisknutí tlačítka „Spočítat“ se Vám zobrazí orientační směrná hodnota. V našem případě je to částka 3.580.660,- Kč. Srovnávací daňová hodnota (75% směrné hodnoty) je tudíž 2.685.495,- x 4% = 107.420,- Kč. Tato částka je zálohou na daň z nabytí nemovitých věcí. Finanční úřad ověří na základě cenových map a realizovaných prodejů, které má k dispozici, cenu v místě a čase obvyklou a pokud je cena zjištěná finančním úřadem vyšší, zašle Vám úřad platební výměr. V opačném případě neposílá nic. Jestliže prodávající kupující nesouhlasí s cenou obvyklou určenou finančním úřadem, má možnost revizního znaleckého posudku, podle kterého se musí finanční úřad řídit. Svým způsobem je směrná hodnota možnost a znalecký posudek jistota.

Směrnou hodnotu zvládnete spočítat sami

Formuláře pro směrnou hodnotu s trochou šikovnosti zvládne vyplnit téměř každý, stačí využít interaktivní formulář směrné hodnoty na webu Finanční správy. Přílohy potom přiložíte k Přiznání k dani z nemovitých věcí a podepsané doručíte na finanční úřad. K určení směrné hodnoty budete potřebovat následující dokumenty:

• vyrozumění o provedeném vkladu  do katastru nemovitostí (obdržíte poštou)
• kupní smlouvu (kde jsou uvedeni účastníci, spec. nemovitosti, sjednaná cena)
• informace o nemovitosti (přítomnost inženýrských sítí, rok výstavby, stav nemovitosti, vybavení atd.)

Je tedy lepší směrná hodnota nebo znalecký posudek?

Jasná odpověď neexistuje. Já osobně si vybírám vždy výhodnější variantu, někdy směrnou hodnotu, jindy posudek. Pro byty je podle mého rychlejší a cenově výhodnější využít směrnou hodnotu, naopak u rodinných domů nebo určitých pozemků je výhodnější a jistější upřednostnit znalecký posudek.

EDIT: Na podzim roku 2020 došlo k zrušení daně z nabytí nemovitých věcí se zpětnou účinností od 1. prosince 2019. To znamená, že od tohoto data není úhrada této daně požadována!